Nízkoenergetické bytové domy s cenově dostupným bydlením v Dobrušce

Zvláštní cena za dostupné a udržitelné bydlení

Čtyři čtyřpodlažní bytové domy, doplněné o nezbytnou technickou a dopravní infrastrukturu poskytují velmi kvalitní bydlení. Cílem investora bylo vytvořit bydlení dostupné pro běžné rodiny s prodejními cenami 46 000 Kč/m². Každý z těchto domů nabízí celkem 13 bytů, z nichž 11 jich má dispozici 3+kk, ve 4. nadzemním podlaží se nalézají luxusní byty o dispozici 4+kk a velkými střešními terasami. Více informací »

Při navrhování těchto bytových domů byla kladená zvláštní pozornost na jednoduchost konstrukce a vytvoření funkčních dispozic, které nejenže splňují vysoké nároky na bydlení, ale také umožňují propojení s okolním prostředím. Tohoto efektu je dosaženo díky předzahrádkám, balkonům a střešním terasám, které přímo navazují na hlavní obytné prostory. Na pozemku byly v pravidelných rozestupech rozmístěny čtyři domy lišící se pouze barevným odstínem fasády. Územní plán povoloval maximálně čtyři nadzemní podlaží s podmínkou, že čtvrté podlaží bude půdorysně ustoupené.

Bydlení pro mladé rodiny s důrazem na soukromí

Zadání od investora bylo poměrně volné, a to navrhnout bytové domy převážně s byty o dispozici 3+kk, v nichž by se usadily rodiny s dětmi na dlouhou dobu, a předešlo se tak nežádoucímu střídání obyvatel. Projektant se snažil co nejlépe naplnit přání investora, tedy vytvořit dostupné bydlení pro běžné rodiny, avšak bez kompromisů v kvalitě konstrukčního řešení či použitých materiálů. Důraz byl kladen na soukromí obyvatel, proto byly navrženy konstrukce překračující normové požadavky na akustiku. Dalším cílem bylo maximálně omezit výdaje na vytápění budovy.

Jednoduchost provází kvalita a efektivita

Naopak prostor pro úspory byl nalezen v jednoduchosti konstrukcí domů tak, aby nebylo nutné realizovat finančně a technicky náročné nosné konstrukce. Zvláštní pozornost byla věnována minimalizaci společných prostor v domě a vytvoření efektivních dispozic bytů s minimem nevyužitelných ploch. Byty naopak disponují množstvím úložných prostor, které jsou pro rodiny nezbytné. Estetika a minimalizace nároků na údržbu byly rovněž klíčovými prvky při návrhu domů.

Na domech byly použity nadstandardní prvky a materiály, jako je hliníkový obvodový plášť, provětrávaná fasáda s obkladem z vlnitého plechu, rolovací stínící markýzy na terasách bytů ve čtvrtém podlaží, exteriérové žaluzie, rektifikovaná velkoformátová dlažba ve společných prostorách, kovové bezpečnostní vchodové dveře a mnoho dalšího. Tato kombinace vysoce kvalitních prvků poskytuje nejen funkční a moderní prostředí pro život, ale také zajišťuje dlouhodobou spolehlivost a pohodlí pro obyvatele domů.

Domy jsou situovány v klidné části města Dobrušky. Plochy mezi domy jsou zatravněné, doplněné o živé ploty a vyšší zeleň, navržené v rámci sadových úprav tak, aby obyvatelům přízemních bytů poskytovaly soukromí a díky terasám s přístupem na přilehlý terén i příjemný kontakt s okolím. Ostatní byty mají balkony o výměře 8 m² nebo velké terasy u bytů ve čtvrtém podlaží o výměře 49 m².

Efektivní využití ploch v domě je patrné z následujících čísel:

Celková plocha všech podlaží (včetně obvodových konstrukcí): 1520,6 m²
Čistá užitná plocha všech bytů (bez příček a nosných zdí): 1074,1 m²
Plocha teras a balkonů: 216,6 m²

Čisté užitné plochy bytů a plochy sloužící výhradně pro obyvatele představují více než 87 % z celkových ploch v domě.

Komplikace při přípravě se podařilo vyřešit

Návrh a proces stavby musel čelit nemalým překážkám, které výrazně ovlivnily technickou náročnost a náklady na celou stavbu. Staveniště bylo obklopeno nadzemním vedením teplovodu, což znemožňovalo vjezd na staveniště v prvních fázích stavby. Byl nutný pronájem sousedního pozemku, kde byl zbudován provizorní vjezd, komunikace a oplocení. Po přeložení páteřního teplovodu v délce cca 300 m a přeložkách vedení VN a NN bylo vše vráceno do původního stavu. Stavba se nacházela na pozemcích s minimální schopností vsaku, což si vyžádalo budování velkých podzemních akumulačních nádrží a vybudování dešťové kanalizace s vysokou retencí dešťové vody. I přes tyto a další komplikace bylo nakonec možné realizovat bytové domy s hlavní myšlenkou kvalitního a cenově dostupného družstevního bydlení. « Méně informací

Hodnocení poroty

Ocenění za zdárný příklad družstevního bydlení a ukázku směru finančně dostupného bydlení s poměrně vysokým standardem, velmi efektivními dispozicemi bytů a energetickou nenáročností.

Na otázky odpovídá

Ing. Michal Freivald

hlavní projektant

DABONA s.r.o.

V roce 2023 byly podle Vašeho projektu dokončeny čtyři bytové domy, v nichž se byty s poměrně velmi kvalitním vybavením a ve vysokém energetickém standardu (PENB A) prodávaly za konečnou cenu 46 000 Kč/m². To zní v současné době naprosto neuvěřitelně. Můžete prozradit recept?

Hlavní zásluhu na vzniku bytových domů má Karel Joukl, předseda Stavebního bytového družstva v Dobrušce. Podařilo se mu dojednat odkup městských pozemků a vybral si naši projekční firmu DABONA s.r.o. Společnou vizi o parametrech domů jsme rychle sjednotili, a nic nebránilo tomu, aby domy začaly vznikat alespoň „na papíře“. K příznivé ceně stavby přispělo několik faktorů. Klíčové bylo, že investorem bylo stavební družstvo. Významnou výhodou bylo, že nebylo nutné realizovat podzemní garáže, které by stavbu prodražily. Dále se pozitivně projevila optimalizace návrhu domů s nekomplikovaným konstrukčním systémem. Je však důležité zdůraznit, že nikdy nedošlo ke snaze snížit náklady na úkor kvality použitých materiálů.

Mezi zahájením přípravy projektových prací a vydáním stavebního povolení uplynuly dva roky. Co bylo největší komplikací při přípravě této zakázky?

Při zpracování dokumentace jsme se potýkali s mnoha problémy spojenými s pozemky. Na místě se nacházelo hlavní nadzemní vedení horkovodu pro celé město, podzemní sítě vysokého a nízkého napětí, podzemní optické sdělovací kabely a kanalizace. Všechny tyto inženýrské sítě musely být přeloženy, což z hlediska projektových prací a povolovacích procesů nebylo vůbec jednoduché. Dalším významným problémem byla skutečnost, že pozemek téměř neumožňoval zasakování dešťové vody ze střech domů a zpevněných ploch v okolí. Bylo nutné nechat vypracovat odborný posudek s výpočty, zda odvod dešťové vody příliš nezatíží veřejnou kanalizační stoku. Následně byly navrženy potrubní systémy a retenční nádrže s vysokou kapacitou pro zadržování dešťových vod.

Výstavba trvala také dva roky, realizovala se v krizových letech 2021 a 2023. Co bylo největším problémem při výstavbě, museli jste měnit projekt kvůli vysoké ceně materiálu nebo jeho nedostatku?

Hlavní problém, který jsem vnímal, spočíval v nedostatku materiálů pro tepelné izolace a v nedostatku cihelných výrobků a také v prudkém nárůstu cen oceli. Dodavatelé stavebního materiálu začali náhle a bez varování rušit objednávky a nabízet produkty za násobně vyšší ceny. Naštěstí se stavební společnost Chládek & Tintěra, a.s,. dokázala s těmito nepříjemnými skutečnostmi vyrovnat a stavbu úspěšně dokončila.

Součástí Vaší práce byly i klientské změny – budoucí majitelé bytů si mohli určit, jak bude vypadat jejich koupelna, podlahy, zárubně atd... Jak to probíhalo?

Materiály ve společných prostorech byly pevně stanovené bez možnosti změn. Standardy materiálů v bytech, jako jsou podlahy, keramická dlažba a keramické obklady, zařizovací předměty, vnitřní dveře a zárubně, byly jasně definovány projektovou dokumentací. Každý měl možnost zvolit si dekor jednotlivých materiálů bez vlivu na cenu, nebo si vybrat materiály vyšší kvality v rámci jiné cenové hladiny. V porovnání s podobnými projekty bytových domů bych řekl, že daný základ byl velmi slušný. Klientské změny měla na starosti zástupkyně stavební společnosti. Vyřídit celkem 52 klientských změn nebyla úplně jednoduchá práce, zejména na psychiku.

Mohl byste zhodnotit první rok provozu? Museli jste odstraňovat nějaké zásadní vady?

Nechtěl bych to zakřiknout, ale dosud se řešily pouze dva problémy. Prvním z nich bylo zatékání, které se naštěstí podařilo vyřešit velmi rychle. V některých bytech se objevily vlasové trhliny ve zdivu, které vznikly v důsledku dotvarování železobetonové stropní konstrukce, což je celkem běžný jev.

Jaká byla spotřeba energie v prvním roce provozu bytů? Naplnily se Vaše předpoklady?

Z prvních měření za rok provozu vychází spotřeba jednotlivých domů lépe, než bylo původně předpokládáno v projektu. Abych mohl hodnocení provést zodpovědně, budeme muset ještě minimálně rok počkat. V prvním roce nemusely být všechny byty plně využívány, na druhou stranu však docházelo k temperování a zároveň k větrání okny i v zimě, čímž se naopak spotřeba energie zvedala.

Jak jste dospěl k řešení s tak účelnou dispozicí s množstvím úložných prostor?

Byty jsou koncipovány zejména pro rodiny s dětmi. Jako otec tří dětí si velmi dobře uvědomuji, kolik úložných prostor je v takových domácnostech nezbytných. Cílem bylo vytvořit účelné dispozice, které eliminují nevyužitelné plochy a efektivně využívají každý kousek prostoru. Pokud jde o společné prostory, hlavní myšlenkou bylo maximálně omezit plochy určené pro společnou komunikaci v domech. Tímto způsobem jsme získali „ušetřenou“ plochu, kterou jsme věnovali praktickým prostorům, jako jsou sklepy, kolárna a kočárkárna. Tyto prvky jsou navrženy tak, aby usnadnily každodenní život obyvatel a zlepšily jejich komfort. Věříme, že takto koncipované byty a společné prostory splní očekávání rodin a přispějí k jejich spokojenosti.

Máte informace o tom, jak se místním ve Vašich domech žije?

Dosud jsem neslyšel žádné významnější výtky, což považuji za dobré znamení. Věřím, že promyšlené uspořádání bytů přispívá k jejich pohodlí a spokojenosti. Pokud se v budoucnu objeví nějaké podněty, určitě je vezmu v potaz pro další projekty.

Připravujete projekt nějakých dalších bytových domů v podobném standardu?

Bohužel ne. Řekl bych, že v poslední době není poptávka po projektech na bytové domy nijak vysoká, což považuji za velkou škodu. Doufejme, že bude vznikat mnohem více podobných záměrů.